A la hora de establecer prohibiciones y obligaciones para el inquilino en las cláusulas de un contrato de alquiler conviene tener en cuanta dos aspectos fundamentales:
1) Aunque el dueño arrendador conserva la propiedad del piso, con las llaves entrega la posesión al inquilino, es decir sigue siendo dueño, pero el poseedor legal es el inquilino.
2) El arrendador está obligado a cumplir las obligaciones que le exige la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Código Civil y la normativa complementaria.
1) Conforme a la primera premisa EL CASERO NO PUEDE:
Estipular en el contrato de arrendamiento:
a) que el casero podrá entrar en la vivienda o enviar a alguien para comprobar el estado de conservación de la misma por parte del inquilino, o para expulsar a éste en caso de impago del alquiler
b) que podrá autorizar a una agencia inmobiliaria o API para realizar fotografías de la vivienda arrendada con el fin de promocionar su venta
c) que conservará una copia de las llaves de la vivienda para casos de urgente entrada o del buzón so pretexto de comprobar si se recibe correspondencia a nombre del casero.
d) que prohíbe al inquilino que cambie la cerradura de la vivienda.
Cualquiera de las anteriores cláusulas sería nula y por tanto inexigible, por lo que es preferible, para evitar controversias no incorporarlas al contrato.
Es importante recordar que la entrada en la vivienda del inquilino, sin autorización de éste, puede constituir delito de allanamiento de morada, castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años art.202 del Código Penal y la apertura del buzón puede calificarse como delito de descubrimiento y revelación de secretos, castigado con las penas de prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses, art. 197 del Código Penal.
2) Partiendo de las obligaciones que impone al casero la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Código Civil y las demás leyes complementarias EL CASERO NO PUEDE:
I.- Estipular en el contrato que todas las reparaciones que se haga necesario realizar en la vivienda arrendada serán por cuenta del inquilino.
Esta cláusula infringiría el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, puesto que al inquilino sólo son exigibles las reparaciones por causas imputables al inquilino y las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
II.- Pactar que el inquilino pagará por adelantado el alquiler correspondiente a más de un mes, p.ej.: un trimestre o una anualidad completa.
Esta cláusula infringe el art. 17.2 de la LAU: En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta
III.- Establecer una duración mínima para el inquilino superior a los seis meses exigiendo la renuncia a su facultad de desistimiento o estableciendo sanciones pecuniarias para el desistimiento anticipado superiores a las autorizadas por la ley.
Esta cláusula es nula y es conveniente subrayar que la sanción pecuniaria permitida por la LAU si el inquilino desiste antes de cumplir el plazo pactado es de una mensualidad por cada año que quede por cumplir o la parte proporcional para periodos inferiores al año. (art. 11 LAU)
IV.- Calificar el contrato como de temporada y pactar una duración inferior al año renunciando el inquilino a cualquier prórroga.
Aun cuando en el contrato se afirme que es un alquiler de temporada, si constituye la vivienda habitual del inquilino, es decir si éste no tiene otra vivienda, se tratará de un arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a prórrogas del mismo hasta cumplir tres años. (arts. 2 y 9 de la LAU)
V.- Conservar la fianza legal en su poder apropiándose de ella al término del arrendamiento.
La fianza legal debe quedar depositada en el organismo autónomo que corresponda en cada caso, so pena de sanción pecuniaria y debe ser reintegrada al inquilino al final del arriendo, salvo que haya desperfectos a cargo del inquilino o deudas pendientes de pago, que pueden ser descontadas de esa fianza, (DA Tercera y art. 36.4 de la LAU), reintegrando el saldo resultante el inquilino.
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