Las exigencias y prohibiciones que puede establecer el casero en un contrato de arrendamiento de vivienda gravitan sobre las obligaciones que la ley le impone al inquilino, que podemos resumir en dos:
a) Pagar el alquiler
b) Cuidar la vivienda arrendada, sus muebles equipamiento y enseres con la mayor diligencia exigible.
a) En orden a asegurarse la percepción puntual del alquiler,
El casero puede exigir al inquilino antes del contrato que le acredite su solvencia a satisfacción, presentando nóminas, informes laborales y/o de otros caseros, declaración de propiedades, etc.
En el contrato puede exigir que presente, conforme a lo previsto en el art. 36.5 de la LAU éstas u otras garantías complementarias: Aval bancario, póliza de seguro de impago de alquiler, avalistas personales solventes, con las condiciones particulares que, en cada caso, juzgue oportunas el casero.
Establecer en el contrato que el mero retraso de días en el pago del alquiler será causa suficiente para instar el desahucio por falta de pago. Ello no significa que el inquilino no pueda enervar (detener) el desahucio pagando en el juzgado, pero debe tenerse en cuenta que al siguiente retraso no podrá volver a enervar el desahucio.
Pactar en el contrato una larga duración -5 o 10 años- estableciendo la sanción prevista en la normativa un mes de alquiler por cada año incumplido en caso de desistimiento anticipado del inquilino. Esto tiene un claro carácter disuasorio para evitar que el inquilino decida desistir anticipadamente.
Establecer en el contrato un sistema de actualización de la renta distinto del habitual, IPC general. Conviene recordar que ni no se establece nada, no se podrá actualizar el alquiler durante la vigencia del contrato.
Exigir al inquilino la renuncia a su derecho de adquisición preferente en caso de que decida vender la vivienda arrendada.
b) Para garantizar que el inquilino cuidará la vivienda y sus enseres,
el casero puede:
Exigir que el inquilino contrate y mantenga vigente una póliza de seguros que cubra cualquier contingencia que pueda causar daños a la vivienda o sus muebles y enseres. Aunque no existe un seguro obligatorio de vivienda, el incumplimiento de esta obligación será causa suficiente para instar el desahucio de la vivienda.
Prohibir al inquilino la introducción en la vivienda arrendada de mascotas o animales domésticos, la infracción de esta prohibición es causa suficiente para el desahucio del inquilino.
Incorporar al contrato un inventario de bienes y enseres, así como un reportaje fotográfico de los mismos, exigiendo en el contrato que han de ser devueltos en el mismo estado en que se encuentran.
Establecer contractualmente el importe de lo que se va a considerar pequeñas reparaciones a cargo del inquilino, p. ej.: 150 euros.
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