En los últimos años hemos visto como cada vez los arrendatarios demandaban con mayor frecuencia a sus arrendadores que ajustaran la renta de los arrendamientos para acomodarse a la situación económica que pasaba la familia.
Negociación, nunca obligación.
Lo primero que debe tenerse en cuenta si se quiere solicitar al arrendador una rebaja de la renta, es que se trata de una nueva negociación, y que es posible que el arrendador nos responda con el refrán de “contra el vicio de pedir está la virtud de no dar”.
El arrendador no tiene obligación alguna de atender a nuestras peticiones, por lo que, antes de plantearlo, será necesario que valorar la posición del arrendatario de cara a la nueva negociación. Son muchos los criterios que pueden intervenir en dicha valoración: tiempo que lleva el inquilino en la vivienda, si ha dado problemas, si paga puntualmente la renta, etc., además de criterios subjetivos del arrendador, tales como la comodidad de no tener que buscar un nuevo inquilino.
Además de los anteriores, hay un criterio estrictamente legal: La posibilidad de que el inquilino resuelva el contrato si no se atiende su petición. En este sentido, en función de la fecha de firma del contrato de arrendamiento podrá el inquilino resolver o no el contrato.
Así, por norma general, en los contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, el arrendatario únicamente puede desistir del contrato al término de cada anualidad. Si lo hace antes, tendrá que pagar una penalización correspondiente al tiempo incumplido.
Por su parte, en los contratos firmados después del 6 de junio de 2013, el arrendatario tiene la posibilidad de resolver el contrato en cualquier momento una vez transcurridos los 6 primeros meses, aunque puede tener que pagar una indemnización al arrendador, que está limitada a lo señalado en el artículo 11 LAU.
Siempre por escrito
Una vez negociada los términos y condiciones de la rebaja de la renta, es aconsejable plasmarla por escrito, por duplicado, y firmado por ambas partes como un anexo o adenda al contrato.
Recoger por escrito el acuerdo da garantías a ambas partes del acuerdo alcanzado, teniendo ambas partes una forma de probar la existencia de la rebaja (lo cual interesa al arrendatario) y las condiciones bajo las que se concedió (que interesa al arrendador).
Modalidades de rebaja de la renta
Hay muchas formas distintas en las que las partes pueden negociar una rebaja de la renta, pero quizás las más comunes sean las siguientes:
- Rebaja limitada en el tiempo: Se trata de una rebaja limitada temporalmente a un período concreto (meses), transcurrido ese plazo, la renta vuelve a ser la renta habitual. (Ejemplo: rebaja de 100 € durante 6 meses)
- Rebaja puntual recuperable: Al igual que en el anterior caso, se trata de una rebaja limitada a un período concreto de tiempo, con la diferencia de que, una vez transcurrido dicho período, la renta dejada de abonar se tiene que devolver al arrendador, normalmente de forma proporcional. Si bien no es habitual en vivienda, es muy útil en los arrendamientos de negocio de alta estacionalidad. (Ejemplo: Rebaja de 100 € durante 6 meses y, transcurrido dicho período, se recupera la renta anterior y, además, el arrendatario tiene que pagar 100 € más cada mes).
- Rebaja perpetua: Se trata de una rebaja de la renta que aplica durante toda la vigencia del contrato.
Además de lo anterior, el arrendador puede establecer algunos condicionamientos para conceder dicha rebaja, tales como aumentar el período de obligado cumplimiento (muy habitual en locales), modificar la forma de incremento de la renta (de IPC a un porcentaje fijo anual, por ejemplo) o la realización por el arrendatario de prestaciones accesorias (obras u otras actuaciones).
En todo caso, lo más aconsejable es que acuda a un abogado especializado para que redacte el acuerdo correspondiente.
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