Seguro que te has hecho esta pregunta si estás en una de estas dos situaciones:
Eres propietario de un piso, lo tienes alquilado, y, piensas que ahora podría ser un buen momento para venderlo.
Eres un inquilino que te estás planteando que, con lo que pagas de renta, te compensaría comprar, e, incluso, piensas en proponerle a tu casero la compra del piso en el que vives.
En este artículo vas a encontrar herramientas sencillas y consejos de utilidad para que tú mismo puedas responderte y, así, evaluar qué decisión te conviene más.
Lo primero que, seguramente, te viene a la cabeza es consultar los anuncios de compraventa de viviendas de tu zona para saber “cuál es el precio de mercado”. Pues bien, te aconsejo que, de momento, te olvides de eso.
¿Sorprendido? Tranquilo, espera un poco. Vuelve a la pregunta inicial:
¿Cuánto vale un piso en alquiler?
Te estás preguntando por el valor del piso, no por el precio. ¿Es lo mismo? No, no lo es. El valor de un piso viene dado por los ingresos que puedes obtener de él. Tienes que pensar como lo haría un inversor. Pero es que, además, en tu caso lo puedes hacer “sin salir de casa”. Lo único que necesitas es tu contrato de alquiler.
Para determinar el valor de un piso a partir la renta anual que figura en tu contrato de alquiler puedes utilizar un indicador sencillo pero fiable: el PER de la vivienda. PER son las siglas de Price Earning Ratio, es decir relación entre ingresos y precio.
El PER de una vivienda se obtiene dividiendo el precio de una vivienda por la renta anual del alquiler que dicha vivienda genera. El inverso de este indicador, es decir la relación entre la renta anual y el precio de la vivienda, es la Rentabilidad bruta de la vivienda.
Hay establecidos unos valores de referencia para el PER asociados a situaciones de sobrevaloración, de infravaloración o de valoración razonable, que vas a poder utilizar para valorar tu vivienda. Estos valores han sido obtenidos a partir de la revisión de series históricas de evolución del mercado de la vivienda en todo el mundo, te los resumo en la siguiente tabla:
A modo ilustrativo, en los últimos 25 años, el PER medio de la vivienda en España tuvo su mínimo en el año 1998, cuando bajó de 15 y su máximo valor en el momento álgido de la última burbuja inmobiliaria, en el año 2008, cuando se situó por encima de 35.
La sencillez de aplicación de este método de valoración radica en que multiplicando la renta anual del alquiler de tu contrato por el PER puedes obtener fácilmente unos precios de referencia asociados a diferentes escenarios.
Vamos a verlo con un ejemplo. Considera un piso en alquiler con una renta mensual de 750 €. Esta renta equivale a una renta anual de 9.000 €. Si a este valor le aplicas los multiplicadores de la tabla anterior, obtienes el siguiente cuadro:
Ahora ya tienes una idea más clara del valor de la vivienda. Ten en cuenta que el valor es un concepto subjetivo. Como puedes ver en la tabla, la percepción del valor es diferente si eres un comprador o si eres un vendedor.
Una vez que has hecho este ejercicio ya puedes pensar en el precio.
Si eres propietario y estás pensando en vender, tu precio de venta no debería ser menor de 126.000 €.
Si eres inquilino y estás pensando en comprar, tu precio de compra no debería ser mayor de 144.000 €.
Estos dos precios marcan la horquilla de negociación en la que debería situarse el precio de cierre, que, dependiendo de la situación particular del inmueble o de los intereses del comprador y vendedor, se acercará más a uno u otro extremo.
Y las particularidades de vender un piso alquilado
En un caso como el descrito, tienes que tener en cuenta, además, las particularidades que, debido a que se trata de un piso en alquiler, pueden hacer más difícil el cierre de la operación, y por tanto, pueden influir en el precio final. Te las resumo a continuación:
Si el contrato de alquiler fue firmado antes de junio de 2013, que es cuando entró en vigor la vigente Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el comprador de la vivienda alquilada deberá respetar el alquiler existente, no pudiendo disponer de la vivienda hasta que terminen los 5 años de duración del contrato.
En cambio, si el contrato de alquiler es posterior a junio de 2013, el plazo en el que el comprador no podrá disponer de la vivienda se reduce a 3 años en vez de los 5 anteriores.
No obstante, hay que tener en cuenta que el inquilino, a no ser que haya renunciado a ellos por escrito, tiene derecho de tanteo y retracto.
El vendedor tendrá que informar al inquilino de forma fehaciente sobre su intención de vender la vivienda a un tercero, para que en un plazo de 30 días pueda ejercer su derecho de tanteo e igualar la oferta para adquirir la vivienda.
Si esta notificación no se produjera, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto, que anularía la venta. De esta manera, el inquilino tiene preferencia para comprar la vivienda al mismo precio con el que el propietario cerró la venta con un tercero.
Para finalizar, cuando te preguntes cuánto vale un piso en alquiler, recuerda una frase de Warren Buffet que tiene mucho que ver con todo lo que acabas de leer: “El precio es lo que pagas, el valor es lo que recibes”.
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