La coexistencia actual de contratos de arrendamiento sometidos a tres normativas distintas: LAU1994, Decreto Boyer y TRLAU64, hace aconsejable estudiar con cierto pormenor los distintos supuestos que pueden darse en la duración de los arrendamientos, en cuanto a la prórroga forzosa, entendida como la facultad concedida al inquilino para permanecer en el alquiler sin límite temporal alguno.
A.- Sometidos a prórroga forzosa a favor del inquilino de duración indefinida: Todos los anteriores a 9 de mayo de 1985 por imperativo del TRLAU1964 al que se encuentran sujetos.
B.- Sometidos a prórroga forzosa por acuerdo entre las partes: en Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 sometidos al Decreto Boyer. Esta norma en realidad solamente suprimió la obligatoriedad de la prórroga forzosa pero no prohibió que fuera pactada entre las partes. El Tribunal Supremo ha interpretado que ese acuerdo de someter el arriendo a la prórroga forzosa de la LAU 1964 debe constar expresamente o en todo caso desprenderse implícitamente de los pactos del contrato, p. ej. de la frase recogida en la sentencia de 15 de junio de 2011: Se pacta este contrato para el plazo de un año prorrogable en la forma prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos…, en un contrato firmado después de 9 de mayo de 1985 (Decreto Boyer) considera el Alto Tribunal cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, anulando en consecuencia la sentencia de la Audiencia Provincial que había dado por terminado el arriendo.
C.- Sometidos a prórroga forzosa en la actualidad, es decir en contratos sujetos a la LAU1994, en que las partes acuerden que el inquilino gozará de prórroga indefinida, es un tema no resuelto ya que dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes
Pedro Hernández, abogado
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La duración de los alquileres
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