Es desgraciadamente bastante habitual que el finalizar un alquiler el inquilino tenga problemas para recuperar la fianza o para recuperarla entera.
No voy a entrar en los supuestos en que el contrato haya terminado mal: Impago de alquileres, incumplimiento del plazo pactado por el inquilino, en ellos la fianza puede utilizarse para el cobro de los alquileres adeudados y las costas, y por lo tanto perder el inquilino su derecho a reclamarla.
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda es válida la clausula que prevé la devolución de la fianza salvo que se haya tenido que acudir a los tribunales para resolver el contrato.
1.- En el caso de un finiquito pacífico del arriendo, con la fianza correctamente depositada, el arrendador pretende imputar a ella determinadas partidas ¿Cuáles son correctas?
• Importes de suministros (agua, gas, electricidad, etc.): Es correcta esa imputación si bien debe ser acreditada correctamente (art. 20 LAU; SAP Pontevedra 19/01/2012).
• Limpieza: No se puede exigir al inquilino, salvo un demostrado estado de suciedad muy evidente a la entrega de la vivienda, hay que aportar facturas de la limpieza. (SAP Pontevedra 19/01/2012).
• Reparación/sustitución electrodomésticos por uso prolongado: No se puede descontar de la fianza (SAP Palma de Mallorca 9/02/2012).
• Reparaciones por uso inadecuado: Pueden descontarse (SAP Palma de Mallorca 9/02/2012).
• Pintura: El deterioro de la misma por el paso del tiempo no es imputable al inquilino (SAP Gijón 18/07/2011 y 18/02/2011). Tampoco se pueden reclamar defectos (desconchones y goterones) que previamente había sido denunciados por el inquilino y no subsanados (SAP Madrid 13/07/2010).
Como regla general hay que acreditar el estado de la casa en el momento de la entrega de llaves al finalizar el alquiler. Posteriormente el casero puede que no pueda reclamar el pago de reparaciones al inquilino presentando tan solo la factura de esas obras (SAP Madrid 30/04/2010).
2.- ¿Y si no hay nada que cargar a la cuenta del inquilino?
Si no existen daños imputables al inquilino ha de devolverse la fianza de forma íntegra (SAP Gijón 16/09/2011).
La devolución de la fianza, si existe un finiquito de contrato firmado sin objeciones por el casero, es legalmente obligatoria para éste, hasta el punto que transcurrido un mes se pueden reclamar intereses sin necesidad de requerimiento previo. Es decir, el burofax que muchos inquilinos mandan a sus caseros para reclamarles la devolución de la fianza en estos casos es innecesario. Si se envía lo mas fácil es de que el casero se niegue a recibirlo o no acuda a recogerlo, con lo cual el efecto ‘coercitivo’ que puede tener una reclamación escrita desaparece; para eso hubiera sido mejor una simple carta remitida por correo ordinario, anunciando la reclamación judicial, por lo menos el interesado la leerá.
No obstante si el ex inquilino tiene pensado gastar los 25 euros del burofax, más vale que los emplee en una llamada a un abogado de los que tienen/tenemos para ello un teléfono 807, con esa cantidad tendrá casi media hora de consulta para facilitar al Abogado los pormenores de la situación, que le permitan aconsejarle más atinadamente sobre lo que le conviene hacer, incluso puede encargarse, sin coste adicional, de dirigir esa previa carta de reclamación con su firma y membrete, con lo cual el efecto coercitivo el que antes hablábamos se incrementará.
Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)
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Qué me pueden quitar de la fianza
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