Cuando las humedades no dejan vivir

En reciente sentencia la AP de Madrid (12/07/12) condena a la arrendadora a abonar al demandante la suma de 2.555,3 euros y asimismo a ejecutar las obras de reparación necesarias para eliminar las humedades y causa de las mismas en la vivienda arrendada.

Razona la sentencia que el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas:

La primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato ( art. 1554.1 CC ) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma.

La segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2)

La tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3), que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, merced a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configura, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer ( art. 1088) cual es la de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, el inmueble en estado de aptitud objetiva plena para su destino, sin derecho alguno a elevar la renta en obtener compensación alguna por ello.

Obras y reparaciones necesarias alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de sucesos con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor. Se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.

En el presente caso las obras cuya realización se exige por el arrendatario con la demanda y la reclamación de cantidad por las actuaciones de reparación que ha tenido que llevar a cabo a su costa, están plenamente justificadas en cuanto resulta plenamente acreditada la existencia de las graves humedades en diversas estancias de la vivienda arrendada, que se constata por la documentación fotográfica aportada en las actuaciones y el acta de presencia, tratándose de daños con origen exógeno a la propia vivienda y desde luego a la actuación del arrendatario, conforme se desprende de las propias alegaciones de la arrendadora, que afectan a la habitabilidad del inmueble y se han de calificar como obras de reparación necesarias para que la finca pueda ser destinada a su uso servir de adecuada vivienda al arrendatario

Pedro Hernández, abogado
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