Un alquiler rentable

¿Qué precio debo pedir por el alquiler de mi piso para que sea rentable? Es lo que todo casero se pregunta cuando saca su vivienda al mercado. Hay varios instrumentos que pueden ayudar a hacer las cuentas y, sobre todo, uno que debe ser decisivo: el sentido común.

En busca del alquiler rentable

1.- Price to Earnings Ratio (PER o lo que es lo mismo, la relación entre el precio o valor y los beneficios)

Si estás alquilando tu casa porque no la puedes vender, debes empezar a mirar tu PER. ¿Cómo lo calculas? Lo entenderás mejor con un ejemplo: si has pagado por tu piso 200.000 euros y calculas que puedes sacar unos 10.000 euros anuales por su alquiler. Tu PER sería de 20. Tardarías 20 años en recuperar el capital invertido.

Durante la burbuja inmobiliaria, el PER medio español era 33 a finales de 2007. Al finalizar 2008 había bajado hasta 27 y desde 2010 está en 25,6. La media histórica del PER en España está sobre el 19.

El Banco de España apunta, con datos de 2009-2011, un alza en la rentabilidad bruta del alquiler de viviendas (porcentaje que resulta de dividir la cuota anual del alquiler de la vivienda entre su precio de venta). Pasó de un 3,5% del 2009 a un 4% en 2011, aunque aún le queda un trecho por recorrer hasta alcanzar el 6,53% de diciembre de 1998 (el dato más alto que maneja el BDE).

2.- Comparación de precios

Cuando se va a alquilar un piso se debe ver qué hace la competencia. Qué precios se piden por la zona y cuánto han subido o bajado las cantidades en el último año. Así se consigue una radiografía que permite saber cuánto se podrá pedir por un piso para alquilarlo y saber su rentabilidad. En Enalquiler.com hay dos herramientas que ayudan a hacer estos cáculos: el comparador de precios y las estadísticas sobre la evolución del precio medio del alquiler en España.

3.- Analizar el estado de la vivienda
Una vez conocido el PER y qué se pide por el alquiler de un piso en la zona donde está ubicada la vivienda que se pretende alquilar, se debe analizar el estado del inmueble. No es lo mismo alquilar un piso reformado o nuevo, que un piso antiguo con una cocina a la que le vendría bien una reforma o con pasillos larguísimos que desembocan en habitaciones pequeñas sin luz.

Y con las tres variables en la mano, sólo queda aplicar el sentido común y circunstancias personales del casero.

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