Siempre que se va a formalizar un contrato hay que tomar ciertas precauciones para evitar disgustos, no solamente ante una eventual mala fe de la parte contraria, sino que en muchas ocasiones las discrepancias y los problemas que surgen a lo largo de la relación contractual tienen que ver con la falta de información o de previsión en el momento de la firma. El momento más importante es el anterior a la firma, antes de que haya ningún problema, pues luego ya será tarde en muchas ocasiones.
En los contratos de alquiler, que son de tracto sucesivo pues las mutuas prestaciones se efectúan a lo largo del tiempo, la posibilidad de que surjan problemas son mayores que en contratos que se cumplen en un único momento. Por lo tanto aún más importante es leer y comprender el contrato y conocer los derechos y obligaciones de ambas partes en la firma y durante toda la relación contractual.
Antes de la firma conviene contratar con persona o entidad que tenga el poder de administración de la finca. Como arrendador puede firmar no solamente el dueño, sino el usufructuario o un apoderado que puede ser incluso un mandatario verbal del propietario; pero el inquilino tiene derecho a comprobar la existencia del apoderamiento, y si es verbal debe poder hablar con el dueño y comprobar las facultades de representación del mandatario. Es conveniente pedir una nota simple del registro de la propiedad para saber que quien firma como arrendador es el propietario o poder reclamar la comprobación del apoderamiento o mandato; y si hay varios propietarios conviene al inquilino que firmen todos ellos o que haya una autorización expresa y escrita de los demás dueños a favor del que va a firmar.
La intervención de las agencias inmobiliarias debería ser una garantía de seguridad y confianza, pero se trata de una actividad no regulada, en cuanto que no se exigen especiales requisitos para ejercerla desde que en el año 2001 se suprimió la exigencia de que se tratara de colegiados como Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. De todas formas siempre resultará más seguro operar con un Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado, con una formación específica, licenciado, que tiene un colegio profesional vigilando por el cumplimiento de las normas, y un seguro profesional que cubre eventuales indemnizaciones, que operar con una agencia regentada por alguien sin especiales conocimientos, ni sometido a ningún control profesional.
Respecto de la vivienda el inquilino deberá comprobar no solamente su estado externo, sino que tenga cédula de primera ocupación para poder acceder al empadronamiento y a la contratación de suministros. En una vivienda antigua no debería haber problemas (todas tienen esa licencia), salvo quizás en los bajos que pudieron ser locales anteriormente; pero en las viviendas nuevas resulta muy importante preguntar en el ayuntamiento o pedirle al dueño que presente la licencia de primera ocupación.
También hay que preocuparse porque los suministros estén en condiciones; el inquilino puede verse obligado a contratar el alta, pero debe comprobar con las compañías de suministros que no hay pegas para la contratación, ni facturas pendientes ni obras que deban ser acometidas.
Si el inquilino accede a pagar las cuotas de comunidad debe tener cuidado de excluir las derramas extraordinarias del contrato de arrendamiento, pues podrían suponer un disgusto serio más tarde.
Una vez instalado en la vivienda el propietario sigue estando obligado a mantener al inquilino en el goce pacífico de la posesión de la finca, lo que significa que no puede cortar suministros y que debe realizar las obras de reparación y reforma que sean necesarias para mantener la vivienda en estado de servir, salvo cuando la reparación se deba a culpa del inquilino. Conviene disponer de seguro, cuya obligación de pago se puede pactar en el contrato; pero a ambas partes favorece la existencia de un seguro de hogar con amplias coberturas.
El inquilino habrá de cumplir lo pactado en cuanto a obras, no realizar las no permitidas, y procurar tener siempre permiso escrito del arrendador antes de acometer cualquier reforma o instalación en la vivienda.
Si a lo largo del contrato se produce algún cambio, bien en las personas que actúan como arrendatarias como en los dueños, o si se pactara una rebaja en la renta, o una modificación en algún suministro, deben recogerse por escrito, como anejos al contrato, firmados por ambas partes.
El dueño tiene derecho a incrementar la renta si el IPC sube, una vez cumplida una anualidad del contrato, y luego cada año; igualmente si el IPC baja el arrendatario tiene derecho a la misma bajada en la renta, una vez cumplidos los mismos plazos. Para actualizar la renta hay que acompañar la nota del Instituto Nacional de Estadística que refleje el cambio habido.
Concluidos los primeros cinco años del contrato, si nadie protesta en los plazos indicados en el contrato o como mínimo con 30 días de antelación al cumplimiento de ese plazo, el contrato se prorroga por tres años más sin necesidad de ningún escrito nuevo; luego se irá prorrogando año a año, sin que se genere ningún derecho de propiedad por parte del inquilino, ni a vivir meses gratis, ni a recibir una indemnización cuando se marche, ni similares.
Al finalizar la relación hay que dejarlo todo firmado, la recepción de llaves, la devolución de la fianza, si quedan cantidades pendientes en algún sentido; cualquier cosa.
En definitiva siempre actuar con el máximo de conocimiento y precaución, exigir lo que corresponde, y reconocer los derechos de la otra parte; procurar siempre un acuerdo y negociar ante cualquier discrepancia. Y por supuesto acudir al abogado antes de firmar el contrato para conocer la situación exacta en la que cada uno se va a relacionar con la parte contraria que debe ser, sin embargo, al menos no enemigo.
Eduardo Llarena
Abogado con despacho abierto en Móstoles (Madrid) desde 1991.
Web: www.asistencialegal.net
Blog: asistencialegal1.blogspot.com
Teléfono: 91 613 90 08
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