La reforma de la LAU. ¿Ha sido el parto de los montes?
En resumidas cuentas el balance final es negativo.
Po fin vemos en el BOE, la reforma de la ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, anunciada a bombo y platillo hace más de un año.
Analizando exclusivamente la reforma de la LAU, ya que la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que es la disposición a analizar, modifica otras importantes normas (Ley Hipotecaria, Ley de Enjuiciamiento Civil etc.) vemos que la modificación afecta a cerca de veinte artículos de la ley arrendaticia.
Subrayando lo apresurado y subjetivo de esta exposición cabe señalar las ventajas e inconvenientes de esta reforma.
ASPECTOS POSITIVOS
1. La posibilidad de que las notificaciones previstas en la Ley puedan efectuarse mediante correo electrónico a una dirección previamente señalada.
Si efectivamente se consigue poner en funcionamiento este sistema su bondad es innegable, ya que agilizará extraordinariamente las comunicaciones entre casero e inquilino.
2. La facultad que se concede al arrendador de dar por terminado el arriendo invocando y acreditando necesidad del inmueble, aunque no se haya previsto en el contrato, una vez transcurrido el primer año y dando un preaviso de dos meses.
Considero positiva la supresión del requisito de constancia previa en el contrato porque la realidad es que esa necesidad debe ser sobrevenida y por tanto imprevisible, en otro caso parece más bien una argucia para librarse de un inquilino molesto. Se trata de que en todo caso la necesidad sea real e imprevista.
3. La declaración de que en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, si se adjudica la vivienda al cónyuge no arrendatario, éste pasará a ser titular del contrato.
Es una modificación absolutamente necesaria para evitar problemas entre el arrendador y el inquilino que ha dejado de serlo en la práctica.
4. La libertad de pactos en cuanto a la actualización de la renta, siendo el IPC el que se aplique a falta de esos pactos.
Esta modificación permite a las partes someter la actualización de su alquiler al módulo que decidan, lo cual en un ambiente de legislación tan opresiva es una bocanada de aire fresco.
5. La matización de que los arrendatarios con discapacidad –antes minusvalía- para adecuar la vivienda a su situación no pueden realizar obras que afecten a los elementos comunes de la finca ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.
Es una especificación legal absolutamente necesaria para evitar contiendas judiciales entre el inquilino su casero y la Comunidad de Propietarios.
6. La posibilidad de que el arrendatario de vivienda renuncie al derecho de adquisición preferente (Tanteo y retracto).
En la mayor parte de los supuestos el irrenunciable derecho de adquisición preferente por parte del inquilino no suponía otra cosa que una carga más contra el propietario sin justificación legal o ética.
7. Sin perjuicio de considerar, como luego se dirá, un retroceso la obligación de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, un vez inscrito es positiva la creación del ‘desahucio’ por medio de requerimiento notarial.
No hay duda de que si en la práctica se consigue la resolución del contrato de un inquilino moroso mediante un simple requerimiento notarial se habrá avanzado mucho en la eliminación de los ´morosos profesionales’ en el mercado de alquileres.
ASPECTOS DISCUTIBLES
La reducción de la duración obligatoria de 5+3 años a 3+1 años es discutible en cuanto a su fundamento teórico, la mayor estabilidad del inquilino, ya que a la promulgación de la LAU 1994 ahora reformada se dijo que cinco años era el mínimo aceptable para obtener esa estabilidad.
Sin embargo desde el punto de vista del arrendador es positiva esa reducción ya que al haberse implantado un amplio desistimiento a favor del inquilino por lo menos se reduce el compromiso del arrendador, único que después de la reforma quedará obligado a cumplir ese plazo mínimo de duración.
ASPECTOS NEUTROS
La sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos.
Es una redundancia innecesaria a mi juicio, la propia normativa sobre mediación y arbitraje ya lo tenía previsto.
ASPECTOS NEGATIVOS
1. La obligación de inscribir en el Registro de la Propiedad los contratos de arrendamiento en determinados supuestos, salvo lo dicho en el supuesto 7.
Esta nueva obligación pecuniaria que exige la previa escritura pública y hay que añadir al la exigencia del certificado de eficiencia energética no parece que vaya a fomentar el mercado de alquileres.
2. La exclusión de los alquileres turísticos de la normativa arrendaticia
Ello va a suponer su sumisión a la exigente normativa autonómica va a privar a numerosas familias de los ingresos derivados de este tipo de alquileres.
3. La facultad concedida al inquilino de desistir del alquiler cualquiera que sea el plazo pactado transcurridos seis meses
Por una parte se vulnera el principio ‘pacta sunt servanda’ por otra no parece que vaya a fomentar entre los dueños de viviendas el interés por alquilarlas.
4. La posibilidad de pactar la compensación de los alquileres por obras realizadas por el inquilino.
Parece olvidar la maldición que supone ‘meterse en obras’ y lo mal que suelen terminar las obras realizadas en la vivienda propias, las obras realizadas en vivienda ajena y por cuenta del dueño de la misma pueden tener un resultado dramático.
Pedro Hernández, abogado
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